企业篇

养老产业自2013年正式进入市场化竞争以来，各类企业纷纷涉足，从2014年地产、保险、医疗服务、康复辅具等企业的蜂拥而入，到2015年地产、保险、医疗、康护、器械、互联网、大健康等产业链相关企业的群雄乱舞，再到2016年国有大型企业和民营实力集团的资本介入与跨界打劫，逐年演变的市场竞争主角，彰显养老产业参与企业主体多元性的同时，也逐步显现着养老产业未来竞争格局。

经过2013年到2016年近4年的发展演变，最早进入养老产业的企业中，地产与保险企业历经产业淘洗，目前仍然坚挺在市场竞争的第一线，并逐步显现出先行者的优势。同时，人工智能、互联网科技等新型技术的创新与应用，不断创新出新的养老产品形态，也在逐渐延展养老产业的产业边界。另外，国有企业和民营实力集团的兼并重组和跨界打劫，成为2016年整个养老产业的最大亮点。

一、 地产企业的模式创新

沿着社会发展阶段看产业变迁规律，以养老、医疗为热点的大健康相关产业，成为“老龄社会”产业演变的必然趋势。面对下行市场，地产企业纷纷以各种方式寻求转型，按转型力度与方式可分为“基于地产业务进行服务延伸”、“保持地产业务谋求业态多元化”和“剥离地产业务实现全面转型”三种类型，其中以“保持房地产业务谋求业态多元化”为最多数，且在转型的上市地产公司中，养老也成为潮流选择。地产企业一直是养老产业的重要参与主体，也是养老产业的先行者，其中比较有代表性的有万科、保利、远洋、绿城、绿地等企业，其中也不乏宜华地产（现在的宜华健康）等上市公司。

    截至2015年底，布局进入养老地产的房地产企业已有80余家，其中百强企业中进入养老行业的有23家。经过若干年的市场竞争和产业淘洗，一大批的养老地产企业在产业发展进程中被淘汰，而至今仍然坚挺的地产企业，则分别在养老产业中摸索出了适合自己的模式路径。

 

 

表5   养老产业部分地产企业及其对应典型项目示意

 

表6   地产企业转型升级的三种方式对比

（资料来源：5357cc拉斯维加斯健康养老事业部《中国养老地产专题研究报告（2016）》）

转型分类	基于地产业务进行服务延伸	保持地产业务谋求业态多元化	剥离地产业务实现全面
业务重心	主营业务不变	业务重心逐渐转移	地产完全剥离
方式效果	转型较慢 自主延伸	整合/重组，转型动作较大，地产变成市值管理或营业收入主要来源	转型较快 出售/兼并
典型企业	万科：“社区嵌入式长照中心、城市全托中心、适老化长者公寓” 三位一体的养老体系 保利地产：养老机构、社区养老服务、适老化硬装 华鑫股份：智慧园区建设 绿城：学院式机构养老 绿地：机构式养老 凤凰股份：医养结合，养老地产 世荣兆业：生命科学中心建设 珠江置业：健康管理 ……	莱茵置业：文化体育 海航投资：医疗，养老地产 阳光城：智能家居 中体产业：复合型体育设施 迪马股份：医疗管理 中珠控股：医药研发 中茵股份；医疗，互联网 ……	宜华健康：医疗后勤，养老 亚太实业：制药行业 南京高科：投资，药品研发 哈高科：制药行业 华丽家族：参股生物医药项目 ……

 

1、 万科：深耕“三高”城市，多元模式创新，从重资产到轻资产

作为第一批进入养老产业的地产企业，从2006年开始研究养老产业以来，万科基于原有地产业务，走出了一条养老产业“成熟化、规模化、体制化”的特色模式路径。截至2016年8月，万科已在北京、上海、广州、杭州、成都、青岛等一线、二线城市开业运营了包括幸福家、智汇坊、橡树汇、随园嘉树等多个品牌超过40个的养老项目，还有近20个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心项目正在建设中。未来，万科将着重布局“老人基数高、人居可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，奠定自身的养老产业全国部署格局。

 

图11  未来万科养老产业的全国布局

（资料来源：万科医养官方网站 http://www.xfj.vanke.com/Home）

 

图12   万科养老产业的北京项目布局

（资料来源：万科医养官方网站 http://www.xfj.vanke.com/Home）

 

多年的养老产业探索，万科逐渐摸索出“嘉园-社区嵌入式长者照料中心”、“怡园-城市养老服务综合体（城市全托中心）”和“随园-持续照料中心（适老化长者公寓）” “三位一体”的养老体系化产品线，并在实践中不断进行模式创新，联合多边资源，逐步从重资产投入向轻资产运营升级迭代。

 

表7   万科养老业务运作模式的创新与迭代

时间	模式迭代	运作模式
2010-2012年	万科养老业务1.0时代	选择环境优美的社区做养老项目
2012-2014年	万科养老业务2.0时代	布局北京、青岛、杭州、成都、三亚等城市，“重资产”持有养老项目，并寻求与周边机构的联合运作
2014年至今	万科养老业务3.0时代	与保险、医院整合，走“轻资产”路径
未来2-3年	深耕北京、上海、广州、成都、杭州等一、二线城市，重点布局10个“三高”城市

 

2、 保利：连锁化运营，专注内生力构建，向产业链上下游延伸整合资源

面对房地产行业日渐下滑的趋势，结合“十三五”期间的发展需求和市场特点，保利地产确立了以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局，以求建立多元化的盈利模式。从保利地产2016年上半年的年度报告中可以看出，公司以350个地产在管项目、9000万平方米的物业管理面积为基础，以满足客户需求为出发点，形成了涵盖商业、消费、教育、养老、社区金融等板块的社区消费服务板块布局，不断探索社区服务新模式。

作为大型央企，保利地产从2012年便开始全面性的布局养老产业，并与北京安平投资有限公司合资成立北京保利安平养老产业投资管理有限公司，共同创办了“和熹会”养老品牌。公司持续推进机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的养老战略，截至2016年上半年，公司在北京、上海、广州、 成都等核心城市规划或投入运营养老项目共约11个，同时围绕社区消费需求完成10个健康生活馆的项目落地，未来10年内将在全国46个城市发展50个“和熹会”，逐步形成“以居家为基础统一服务标准，以社区为依托统一配套标准，以机构为支撑统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式架构，并成为国内养老地产的领军企业之一。

 

 

图13   保利“和熹会”未来全国布局图

保利在从地产公司向养老产业做业务延伸的实践中，除了搭建了“三位一体”的顶层业务框架，实现了机构型养老品牌“和熹会”以及社区居家型养老品牌“健康生活馆”的全国范围的连锁化扩张之外，也对其现有业务模式进行了不断创新，从“内生力构建”和“产业链上下游串联”两点，基于现有“机构+社区+适老化硬装”业务，构建全国性的养老产业优质资源整合平台。

1、在“三位一体”业务实战中专注于“内生力”强化

保利安平的三大主营业务为“养老项目策划咨询”、“养老设施运营管理”和“养老专业人才培训”。相对于目前整个养老产业“人才短缺、培训缺位”的现状，保利安平通过“和熹会”系列养老机构的实际运营管理经验总结，内部系统化、标准化了一套适合自身发展的“组织架构系统”和“专业人才培训体系”。在内部组织设计上，保利和熹会实行“理事会领导下的院长负责制”，以及“五部一室”的直线职能制组织架构。在人才培训与晋升机制上，保利安平将内部人才在横向职能上分为照护、医疗、膳食、行政、社工、后勤、管理等职责类型，并形成了一套“线上+线下”的员工技能培训体系，在纵向晋升梯度上设立“分级照护职业生涯规划”，将照护人才从低到高分为“新员工、初级照护师、中级照护师、高级照护师”，每一级的岗位晋升均需要通过相对应的内部培训，在高级照护师之上又设置管理者、照护专家、内训师三个顶层职业，为内部人员提供“1+3”的职业晋升通道选择。

2、借助“产业链上下游串联”滋养自身产业能力

保利地产在最初做养老之时，便将“产业链的资源整合者”作为最终战略目标，而保利多年来的养老产业实践之路也正是通过不断的整合产业链上下游资源，实现了自身的体系化、规模化和连锁化的全国扩张局面。

在产业链上游的资金端，保利通过链接中国太平保险有限公司的险资资源，打造股权投资基金，解决了资金成本问题，探索引入保险资金开发养老社区的新模式。在产业链中游的适老用品端，通过成立老年用品公司保利和品，以及通过创投公司专业投资科技产品，获取丰富现金流。在产业链下游的运营端，保利通过与安平管理投资有限公司合作获取专业养老介护服务能力，进而有了今天的“和熹会”，并衍生出了保利养老本身的项目运营管理、人才培训和策划咨询领域的能力。

3、 远洋：专注高端失智照护市场，深耕区域做强品牌影响力

远洋地产作为与万科、保利地产同步布局养老产业的地产企业，近几年的规模化扩张远没有前两者进行的迅速，而是深耕北京区域市场，专注于高端失智照护服务的精雕细琢，强化“椿萱茂”国内高端照护养老服务的品牌影响力。

远洋椿萱茂是北京首家中外合作的、专业的失智照护机构，具备较为完备的生活照料体系、失智照护体系，其中失智照护体系是远洋椿萱茂较为领先的养老服务。截至2016年8月，远洋集团旗下的养老品牌“椿萱茂”在北京已经拥有了椿萱茂（北京双桥）老年公寓、椿萱茂（北京青塔）老年公寓、椿萱茂（北京亦庄）老年公寓、椿萱茂（北京北苑）老年公寓四家老年公寓，完成了椿萱茂在北京东南西北四个方向上的机构布局。在高端失智照护专业能力的精炼上，远洋椿萱茂通过与美国失智照护运营商Meridian的合作，引进失智照护大师Naomi Fei创立的认可疗法等先进照护技术，结合在一线运营服务中逐渐提炼与总结的实战经验，逐渐形成了自身的失智照护管理体系。

通过不断的强化自身在失智照护领域的专业服务能力，深耕北京区域，有意识的放慢扩张速度，远洋地产逐渐在失智照护这条“专业化深耕”的领域，做出了国内首屈一指的品牌影响力。

4、 宜华：并购下的脱胎换骨，以医疗大健康业务奠定养老能力资源基础

宜华健康前身为宜华地产，是以广东、华南地区为核心发展的地产企业。2015年，宜华地产全面向大健康产业转型，并于年底实现了原有地产业务的全部置出，积极构建医疗健康产业生态圈，涉及大健康产业内多个细分行业，包括医院非诊疗服务、医院及治疗中心、健康管理等业务领域。以医疗后续服务为出发点，医疗服务、养老服务、健康管理服务多点发力，全面转型大健康产业，通过收购、并购已有的、具有一定规模与品牌效益的大健康产业内企业实现转型。

2016年初，宜华健康通过收购国内知名养老品牌亲和源进入养老行业。2015-2016年两年间在医疗服务和健康管理领域中并购整合的专业技术和资源基础，定会在其之后养老产业的发展中起到“引爆器”的作用。

 

 

图14   宜华健康的收购过程

（资料来源：宜华健康2015年年报，5357cc拉斯维加斯健康养老事业部整理）

 

综合以上地产企业在养老产业内的模式创新，不难发现，地产企业不管模式如何，其本质都是基于地产开发建设之上的服务强化与提供。相对于以上企业实践与模式创新，目前市场上大多的“养老地产”项目，不管是开发模式、运营模式还是盈利模式，大多仍是围绕“地产”展开，“养老”仅作为房地产项目开发的一种概念主题与附加产业增值项目。未来的养老地产，如万科、保利、远洋、宜华等典型企业的实践，“地产”必会退居二线，成为健康养老相关服务的运作载体，“养老”将成为建设出发点及运营中心点。地产企业在将重点转移至“服务运营”之上时，企业原有的资本实力，以及养老产业内各类型资源的整合，才能真正的内化为推动养老产业不断革新的内生力量。

 

图15   未来房地产企业转型养老产业的模式路径示意图

（资料来源：5357cc拉斯维加斯健康养老事业部《中国养老地产专题研究报告（2016）》）

 

二、 保险企业的稳扎稳打

今年的养老产业，相对于地产企业的火热进入与高举高打，与地产企业同步布局养老产业的保险企业却冷静很多。纵观国寿、人寿、平安、泰康、合众、太平等一大批早年积极布局养老产业的险企，虽然都在各自的领域内按照各自的节奏和模式布局养老产业，但动作明显谨慎很多，不少已然停下脚步处于观望状态。相对而言，2016年涉足养老产业的险企中，泰康的成绩是业界公认的，也是最值得研究和效仿的创新模式。另外，相对于泰康之家式的典型模式，不少险企已然将参与养老产业实践的重点从养老服务运营向基于自身保险专业能力的养老相关保险产品设计上，未来几年，养老相关商业保险产品的推出，也必然对整个养老产业产生深刻影响。

 

表8   养老产业部分保险企业及其对应典型项目示意

企业名称	典型项目
中国人寿	国寿廊坊生态健康城
	苏州阳澄湖半岛养老养生社区
	北京健康养老体验中心
	“国寿嘉园”系列项目
中国平安	平安合悦养生养老综合服务区
泰康	泰康之家-燕园
	泰康之家-申园
	泰康之家-粤园
	泰康之家-蜀园
	泰康之家-楚园
	泰康之家-大清谷
	泰康之家-吴园
	泰康之家-海棠湾
	泰康之家-琴园
太平保险	“梧桐人家”高端老年颐养社区
合众人寿	武汉合众优年持续健康退休社区
	沈阳合众健康谷
	南宁健康谷
	合众大连健康谷
……	……

 

 

（一）泰康：多城联动全国扩张，紧抓医疗与人才，开创“医养结合”新模式

泰康之家（北京）投资有限公司是泰康保险集团旗下健康产业投资运营子公司，是中国保险业第一个养老社区投资实体，也是国内最大的连锁养老机构。自2007年切入养老产业以来，泰康之家逐渐将“打造中国医疗养老第一品牌”作为未来战略愿景，通过架构“保险+医养”创新模式，组合“保险、资管、养老”三大战略性核心业务，提供覆盖活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀“四位一体”的老年生命链产业整合。

截至2016年10月，泰康在自身1.67亿保单客户及超过9000亿规模的资产管理基础上，总投资203亿元，先后在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州、青岛布局了9个泰康之家大型综合医养实体项目，并计划未来5-8年在全国投资1000亿元，建设25-30个养老社区，提供涵盖“预防+治疗+康复+长期护理”的闭环整合型医养服务。

 

表9   泰康之家活力养老系列产品类型

泰康之家产品类型	项目名录
都市医养社区	泰康之家-燕园（北京） 泰康之剑-申园（上海） 泰康之家-粤园（广州） 泰康之家-蜀园（成都） 泰康之家-楚园（武汉） 泰康之家-大清谷（杭州） 泰康之家-琴园（青岛）
度假特色社区 （活力养老）	泰康之家-海棠湾度假村（三亚） 泰康之家-吴园（苏州）
联盟养老社区	国际联盟社区	国际姐妹社区ABHOW
	国内联盟社区	——

 

 

图16   泰康之家都市医养社区项目布局现状

（资料来源：泰康之家官网http://taikangzhijia.com/index.htm）

 

综合分析泰康之家的养老模式创新，除了进行全国性的连锁化、品牌化布局之外，医疗端的产业整合与资源链接，以及人才培训端的“校企联动”，也成为助推泰康之家全国医养产业布局的内部催化剂。

1、“自建+控股+合作”，建设庞大的医疗康复体系，打通养老产业医疗端口

养老产业是围绕老年人“保命+开心”需求的产业体系，因此医疗服务对于养老产业天生具备关键价值影响力。泰康的“养老+医疗”产业模式选择，在泰康之家系列医养实体项目全国开花的同时，亦通过“自建+控股+合作”等手段，打造自身体系化的医疗服务能力，为将来养老产业发展奠定强硬的医疗保障基础。

 

 

 

表10   泰康在医疗体系建设上的产业整合与资源链接

时间	泰康的医疗体系建设举措
2014年9月	泰康人寿、泰康之家在北京燕园启动“全球医疗直通车”服务，与国际顶级医院约翰霍普金斯医疗系统建立国际转诊绿色通道，拓展国际顶级医疗资源。
2015年9月	泰康人寿战略投资并控股南京仙林鼓楼医院。
2015年11月	泰康首个康复医院——泰康燕园康复医院正式落成开业。 泰康与北京协和医学院合作建立“协和-泰康老年医学教学培训项目”。
2016年4月	泰康人寿、南京大学、南京市仙林鼓楼医院签约，仙林鼓楼医院正式挂牌南京大学医学院附属医院，将以南大为依托，建设成国内医教研一体化发展的标杆。
2016年年底	将投资30亿在武汉建立泰康同济国际医院，未来还要建泰康华西国际医院、泰康南方医科大国际医院。

 

2、“校企工”联合，“订单式”人才培养模式破解医养人才缺口问题

在泰康之家系列产品项目全国布局落地的同时，泰康敏锐的感知到了来自未来产业拓展中的人才短缺压力。2016年3月，泰康与来自北京、上海等地20余所开设护理等专业的高校签订“订单式”人才培养协议，形成以需求为导向、以行业为依托的“校企合作、工学结合”人才培养模式，通过校企联动建立医养服务人才定向培养机制，破解养老产业发展中的人才短缺问题。

泰康从三个层次来支撑人才培养，一是整合企业医疗资源，未来自建高级护理学院，定制化培养高级人才；二是与大中院校深度合作，共同创办教学基地，定向培养；三是积极拓展成人职业教育，为转职需求的成人提供培训。在留住人才方面，泰康也将基于自身医院等医疗通道资源的整合，以及内部优质的薪资和就业环境，为人才提供顺畅的晋升成长通道。另外，结合养老行业中对医养服务人才的需求，泰康将与院校成立医养服务专业人才资源战略联盟，分享人才培养的成果、就业情况等，成为现代医养服务业的拓荒者与实践者。

（二）由关注养老实体项目运营到转战养老保险产品的研发与创新

经历了近几年养老产业实体项目的激烈竞争，不少保险企业放慢了养老实体项目的建设与运营步骤，转向基于自身保险业务能力的产品创新，不断尝试“以房养老、护理保险”等产品形式，进而推动养老保险业务的不断升级。

2016年7月8日，人力资源社会保障部办公厅发布了《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，指出我国将利用1到2年的试点时间，在承德、长春、上海、青岛、广州等15个城市探索建立以社会互助共济方式筹集资金、为长期失能人员的基本生活照料和医疗护理，提供资金或服务保障的社会保险制度，力争在“十三五”期间，基本形成适应我国国情的长期护理保险制度政策框架。此政策一出，北京、上海等地区先后出具关于长期护理保险的相关条款，合众人寿等保险企业也都在摩拳擦掌，政策利好也将进一步推动长期护理险等养老产业保险产品的市场化创新与运作。

三、 国有企业的全面参战

养老产业本质上属于社会福利事业的一种，政府在整个养老产业中始终占据重要位置，与其说养老产业是朝阳市场，不如说是一项政府主导事业。自2013年养老产业元年以来，政府在整个产业的发展进程中一直处于“托底”的角色，各种政策的出台，搅动了市场的热情与活力，各类型企业纷纷参与，跑马圈地。经历了2014年的“市场进入期”、2015年的“市场混战期”，在养老产业一片红火的同时，代表政府意志的国有企业却仿佛总在“冷眼旁观”。

国务院总理李克强参加十二届全国人大四次会议山东代表团审议时发言表示，国有企业涉足养老产业让人放心。随着养老产业逐渐由混沌走向理性，由乱战走向群雄割据，加之国企改革与转型的压力剧增，相对于以往的“屏息观望”，2016年各类国有企业开始纷纷大举布局，依托政策着重支持，基于自身原有业务、资金和人才团队优势，多角度、全方位参与养老产业的市场化竞争。

 

 

 

表11   部分国企涉足养老产业示意

 

从政府对产业的引导上来说，各类国有企业的参与，无疑给整个养老产业注入了资金、人才、技术等资本资源，激活了产业发展的活力，通过国企实力和资本的撬动力量，以及“政策+国企+落地机构”的系统化“筑底”作用，使得我国整个养老产业更加的体系化，产业竞争逐渐走向理性与有序。但从另一个角度来看，国有资本的全面参战，也同样带来了民营企业生存空间的骤减。养老产业本身就是一个“大资本”企业主导竞争规则的产业，小企业的生存空间本来就小，而国企及大资本企业集团的陆续进入，无疑将会使得一大批中小从业企业被迫转型，甚至退出产业角逐。

四、 实力集团的兼并重组

2016年以来，南京新百收购安康通、宜华健康收购亲和源、光大控股收购北京汇晨、中金瑞金收购夕悦养老、首开与寸草春晖合作、鹏瑞利收购人寿堂，养老产业的并购重组持续升温，其中养老地产等实体项目成为并购对象“排头兵”。对资本方来讲，并购养老地产项目有助于其内部的产业重组与业务调整，以资本撬动自身养老业务快速成规模并占领市场。对养老地产等实体项目来讲，微盈利及投资回报周期长的行业特征，使得被资本并购成为充实资金实力、进而完善服务质量、延展服务链条的最佳途径，并有望“借壳上位”，撬动自身资本运作能力。

与国企大举进入养老产业竞争类似，大企业及实力集团的并购重组，同样会给整个养老产业带来正、反两个方面的影响。一方面，并购重组梳理了产业竞争格局，推动着产业自身的重新“洗牌”，有利于产业整体的良性进步。但另一方面，大资本方的强势进入和跨界打劫，使得养老产业中小企业的生存空间进一步缩减，也同时打压了中小企业的模式创新和技术革新动力。因此，不管是国企还是民营实力集团，国家都应从产业顶端对其进入时序、速度以及方式进行统一调控，合理维持养老市场的良性竞争。

五、 技术企业的边界突破

除了地产、保险等养老产业的先行者，以及国企、民营实力集团等后来的跨界打劫者，2016年以来，养老产业不乏智慧养老、信息系统、养老器械等类型的企业进入，并获得了市场和资本的广泛关注。此类养老产业的中小微企业，通过嫁接“互联网、O2O、人工智能”等创新技术，不断进行产品革新，间接推动着养老产业边界的外延，不断凸显着技术革新对产业的重要意义。

 

 

图17   A股市场养老产业各类型公司数量对比

（数据来源：巨潮资讯网，5357cc拉斯维加斯健康养老事业部整理，2016.04）

 

综上所述，从最早以地产、保险为主的相关产业链企业的多点性、标准化、连锁化布局，到后来科技创新带来的产业边界的拓展，再到目前大型国企及民营实力集团的大举进入，不难看出，未来10-20年养老产业的主体参与者将逐渐演化为两类，一是拥有大资本、大市场的民营实力集团和国有大型企业，一类则是康复护理、互联网、人工智能等将技术精炼和科技创新作为核心竞争力的为老服务企业，前者负责并购重组与资源整合，后者负责养老服务的一线垄断，两者一上一下，奠定整个产业参与者的竞争格局。而中间的中小微企业，将在以上竞争格局中经历多轮的产业“淘洗”，要么被并购抱上“资本”的大腿，从此大树底下好乘凉；要么便要“术业有专攻”，凭借高竞争壁垒的专业技术能力在产业竞争中立足。而整个养老产业的市场格局，将在此两极分化中，进一步升级与定型。